Mietrecht: Gesetzesentwurf für Mietrechtsänderungsgesetz 2016

Seitens des Bundesjustizministeriums wurden nunmehr die Eckdaten der beabsichtigten Mietrechtsänderung 2016 veröffentlicht.

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich rechtzeitig mit den geplanten Änderungen vertraut machen um sich hierauf einstellen zu können.

Wir weisen daher auf einige wichtige beabsichtigte Änderungen bereits jetzt hin.

1. Änderung der Heilungswirkung der Nachzahlung von Mietrückständen bei Kündigung:

Bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstände wurde bislang nur die fristlose Kündigung kraft Gesetzes durch vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb bestimmter Fristen geheilt, nicht aber eine, möglicherweise hilfsweise zugleich erklärte ordentliche Kündigung.

Hier soll künftig die Heilungswirkung der Nachzahlung nicht nur für die fristlose sondern auch für die ordentliche Kündigung wirken.

2. Kosten für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere energiesparenden Maßnahmen können bislang aufgrund der seit Jahrzehnten geltenden Rechtslage zu 11 % jährlich auf die Mieter umgelegt werden.

Dies soll nunmehr grundlegend geändert werden.

Zum einen wird die Umlagemöglichkeit auf künftig 8 % jährlich beschränkt, zum anderen eine Kappungsgrenze für Modernisierung durch Deckelung der Umlage auf maximal 3 € je m² innerhalb von 8 Jahren eingeführt.

Des Weiteren ist eine Härtefallklausel beabsichtigt, die sicherstellen soll, dass Mieter nicht mehr als 40 % des Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.

Wie sich das Ministerium, insbesondere die praktische Durchführung der Härtefallklausel vorstellt ist derzeit noch unklar.

3. geänderte Berechnung der Modernisierungsumlage:

Für Modernisierungsmaßnahmen von maximal 10.000 € sollen erleichterte Regeln für Vermieter gelten.

In diesem Fall sollen Vermieter 50 % der Summe als Modernisierungskosten umlegen können und in diesem Fall soll auch die Kappungsgrenze von 3 € pro m² innerhalb von 8 Jahren sowie die Härtefallregelung nicht gelten.

4. Erweiterung des Anwendungsbereichs der Modernisierungsumlage:

Künftig soll neben wohnwertverbessernden Maßnahmen und energiesparenden Maßnahme allgemeiner Art auch der Umbau einer Wohnung in Form eines so genannten altersgerechten Umbaus als Modernisierung gewertet werden, also dass insoweit auch die Umlagemöglichkeit mit 8 % pro Jahr gegeben ist.

5. Tatsächliche Wohnfläche als Maßstab aller Berechnungen:

Künftig soll gesetzlich festgeschrieben werden, dass stets ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche für sämtliche vertraglichen Berechnungen, sei es Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnung und anderes mehr maßgeblich sein soll, unabhängig davon, welche Mietfläche im Mietvertrag vereinbart ist.

Bei einer Abweichung von mehr als 10 % zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der vertraglich vereinbarten zu Lasten des Mieters soll dies einen Mietmangel darstellen.

6. neue Regelung für Mietspiegel:

Nach der bisherigen Rechtslage werden bei der Ermittlung des Mietspiegels die Wohnungspreise der letzten 4 Jahre zugrunde gelegt.

Die nunmehr beabsichtigte Regelung legt fest, dass die Mietpreise der letzten 8 Jahre in den Mietspiegel mit einfließen sollen.

Dies soll eine Verminderung des Anstiegs insbesondere in den Ballungsräumen bewirken.

Des Weiteren sollen Neuregelungen hinsichtlich des qualifizierten Mietspiegels erfolgen, insbesondere sollen die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel gesetzlich konkretisiert werden.

Wann genau das beabsichtigte Gesetz in Kraft treten wird und welche Änderungen ggf. noch an den bisherigen Plänen erfolgen, steht derzeit noch offen.

Insbesondere Vermieter sollten jedoch im Hinblick auf die Planung zukünftiger Maßnahmen ggf. prüfen, ob die derzeit noch gegebene Rechtslage oder die künftige für sie günstiger ist um die beabsichtigten Maßnahmen entsprechend zeitlich steuern zu können.

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