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Mietrecht: Einordnung eines Mischmietverhältnisses
In der Praxis kommt es häufiger vor, dass ein Mieter Räume nicht nur zum Zwecke der Wohnnutzung, sondern auch zur gewerblichen bzw. sonstigen beruflichen Nutzung anmietet.
Hier stellt sich dann des Öfteren das Problem, ob das einheitliche Mietverhältnis eher als Wohnraummietverhältnis oder als Gewerbemietverhältnis anzusehen ist, da die Rechtsfolgen für beide Arten der Mietverhältnisse zum Teil erheblich voneinander abweichen.
In einem solchen Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr zu entscheiden:
Ausgangspunkt für den Fall war die Tatsache, dass der Vermieter eines mehrstöckigen Hauses, der den Mietern dieses Obergeschoß zu Wohnzwecken vermietet hatte, gestattete, das Erdgeschoß als Praxisräume zu nutzen.
Einige Jahre nach Abschluss des Mietverhältnisses kündigte der Vermieter dann das Mietverhältnis ohne Angabe von Kündigungsgründen und berief sich darauf, die Angabe bzw. das Vorliegen von Kündigungsgründen sei nicht erforderlich, da es sich schwerpunktmäßig um ein Gewerbemietverhältnis handele, welches somit nicht den Bestandsschutz eines Wohnraummietverhältnisses unterliege.
Hierüber hatte der BGH zu entscheiden.
Nachdem das ursprünglich zuständige Landgericht die Räumungsklage abgewiesen hatte mit der Begründung, es handele sich schwerpunktmäßig um ein Wohnraummietverhältnis, hatte das Berufungsgericht der Räumungsklage stattgegeben mit der Begründung, das Gesamtmietverhältnis habe ganz überwiegend gewerblichen Charakter, da die Mieter zwar im Obergeschoß wohnten, jedoch mit dem Betrieb der Praxis beide ihren Lebensunterhalt ausschließlich bestritten. Hiermit sei daher die gewerbliche Nutzung ganz vorrangig und für das Gesamtmietverhältnis prägend, so dass ein Kündigungsgrund mangels Wohnraumschutz nicht erforderlich sei.
Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil schließlich auf mit der Begründung, eine derart pauschale Beurteilung sei nicht zulässig, sondern man müsse sehr differenziert jeden Einzelfall eines solchen Mischmietverhältnisses prüfen. Insbesondere könne man nicht pauschal aus der Tatsache, dass der Mieter aus der teilgewerblichen Nutzung des Objekts seinen Lebensunterhalt beziehe auf einen überwiegend gewerblichen Charakter des Gesamtmietverhältnisses schließen.
Man müsse stets berücksichtigen, dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens einen grundrechtlichen Schutz genieße und somit dieser Schutz nicht automatisch hinter einer gewerblichen Nutzung zurücktreten könne, auch wenn hieraus der Wohnraummieter seinen alleinigen Lebensunterhalt ziehe.
Es sei daher eine sehr differenzierte Einzelfallprüfung jeweils erforderlich.
(Quelle: BGH, Urteil vom 09.07.2014, Az.: VIII ZR 376/13)
