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Mietrecht: Verwertung der Mietkaution während laufenden Mietverhältnisses unzulässig
Nach den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere § 551 BGB ist der Vermieter berechtigt mit dem Mieter zu vereinbaren, dass dieser eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von maximal dem dreifachen der monatlichen Kaltmiete leistet.
Häufig kommt es während des laufenden Mietverhältnisses zu Zahlungsrückständen des Mieters, beispielsweise Nichtzahlung der laufenden Miete oder nachzuzahlende Betriebskosten.
In diesen Fällen ist es streitig, ob auch während des laufenden Mietverhältnisses also noch vor Beendigung des selben der Vermieter auf das Kautionsguthaben zugreifen kann um seine offenen Forderungen zu befriedigen.
Hierzu finden sich häufig auch in Formularmietverträgen Regelungen, die etwa wie folgt lauten:
"Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen...".
Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter wegen offener Forderungen unter Berufung auf die entsprechende vertragliche Klausel die Mietkaution in Anspruch genommen und den Kautionsbetrag mit seiner offenen Forderung verrechnet.
Hiergegen wehrte sich der Mieter und verklagte den Vermieter auf Rückzahlung des in Anspruch genommenen Betrages auf das Kautionskonto.
Das Amtsgericht hatte der Klage des Mieters statt gegeben, das Berufungsgericht (Landgericht) hatte die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt.
Hiergegen wandte sich der Vermieter mit der Revision an den Bundesgerichtshof, der nunmehr wie folgt entschied:
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die Inanspruchnahme der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses durch den Vermieter nicht zulässig.
Der BGH begründete dies damit, dass diese Handlung des Vermieters dem aus der gesetzlichen Regelung des § 551 Abs. 3 Satz 3 zu entnehmenden Absicht des Gesetzgebers widerspräche, die Kaution insolvenzfest, insbesondere getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen.
Im Falle mit einer Verrechnung mit der Kaution während des laufenden Mietverhältnisses mit streitigen Forderungen würde diese Zielsetzung unterlaufen, da im Falle einer Insolvenz des Vermieters der Mieter die entsprechenden von der Kaution entnommenen Beträge nicht erfolgreich zurückerlangen könnte.
Quelle: BGH Urteil vom 07.05.2014, Aktenzeichen VIII ZR 234/13
