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Grundstücksrecht: Unbegrenzter Schadensersatzanspruch des Käufers?
Häufig ergibt sich nach dem Verkauf eines Grundstückes, insbesondere eines bebauten Grundstückes, dass dieses mit Mängeln behaftet ist, welche der Verkäufer dem Käufer verschwiegen hat.
In diesem Falle ist der Käufer, sofern ihm der entsprechende Nachweis des Mangels sowie die Tatsache der Kenntnis und Verschweigens durch den Verkäufer gelingt, entweder zur Rückabwicklung des Kaufvertrages oder, sofern er das Objekt behalten will, zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen berechtigt.
Bei Fällen eines besonders hohen Schadens stellt sich dann die Frage, ob der Käufer Schadensersatz in unbegrenzter Höhe geltend machen kann oder ob hier Obergrenzen, beispielsweise im Verhältnis zu dem Kaufpreis bzw. dem Wert des Grundstückes anzuwenden sind. Eine gesetzliche Regelung existiert insoweit nicht, so dass nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH) über diese Streitfrage zu entscheiden hatte.
Im vom BGH entschiedenen Fall hat der Käufer vom Verkäufer ein Grundstück mit einem Miethaus zu einem Kaufpreis von 260.000 € erworben.
Bereits kurze Zeit nach Kauf und Übergabe stellte der Käufer fest, dass das gesamte Gebäude mit so genannten "echtem Hausschwamm" in erheblichem Umfang befallen ist.
Nach Durchführung erster Sanierungsmaßnahmen mit einem Kostenaufwand von rund 90.000 € ergab sich, dass weitere noch umfangreichere Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind mit einem Kostenaufwand von weiteren rund 500.000 € , so dass der Kostenaufwand für die Sanierungsmaßnahmen insgesamt mit geltend gemachten Folgeschäden bei rund 640.000 € liegen würden.
In erster und zweiter Instanz wurde der Verkäufer zur Zahlung des geltend gemachten vollen Schadensersatzes von rund 640.000 € verurteilt, der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil nunmehr auf und entschied wie folgt:
Der Käufer ist zwar dem Grunde nach berechtigt, vom Verkäufer sämtliche Kosten die zur Beseitigung eines Mangels erforderlich sind, zu verlangen. Ergibt sich jedoch, dass die für die Schadensbeseitigung bzw. Mängelbeseitigung aufzuwendenden Kosten völlig unverhältnismäßig sind, ist in Abwägung der Interessen des Käufers einerseits und des Verkäufers andererseits der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt.
Nach Auffassung des BGH sind Mängelbeseitigungskosten dann unverhältnismäßig, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks im mangelfreien Zustand (dieser hätte rund 600.000 € betragen) übersteigen oder 200 % des mangelbedingten Minderwertes übersteigen (der mangelbedingte Minderwert wäre hier bei rund 100.000 € gelegen).
Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Mangelbeseitigungskosten deutlich höher als ursprünglich vorhergesehen sind, steht diese Tatsache einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein in wirtschaftlichen Maßstäben denkender Käufer die Arbeiten unter Berücksichtigung der bereits aufgewandten Maßnahme und Kosten nicht weiterführen würde.
Quelle: BGH Urteil vom 04.04.2014, Aktenzeichen V ZR 275/12
