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Mietrecht: Neue Entscheidung zum Vorkaufsrecht des Mieters
Gemäß § 577 Abs. 1 BGB hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn während seiner Mietdauer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und seine Wohnung dann an einen Dritten verkauft werden soll.
In einem nunmehr veröffentlichten Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) über einen Fall zu entscheiden gehabt, in dem ein Mehrfamilienhaus verkauft worden ist und der Erwerber am gleichen Tage des Verkaufes eine Aufteilung in Eigentumswohnungen notariell vorgenommen hat.
Der Mieter machte insoweit ein Vorkaufsrecht geltend und berief sich auf die gesetzliche Bestimmung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Der BGH hat klargestellt, dass in einem solchen Fall KEIN Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, da die Aufteilung in Wohnungseigentum nicht vom Verkäufer sondern erst vom Erwerber nach dem Verkauf, wenn auch am gleichen Tage durchgeführt worden ist.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht solle den Mieter nicht zum Erwerb des gesamten Grundstückes berechtigen, sondern nur zum Erwerb der von ihm bewohnten Eigentumswohnung. Hieraus ergäbe sich dass in einem solchen Fall wie dem hier zu entscheidenden, ein Vorkaufsrecht nicht gegeben sein kann, da sich das Vorkaufsrecht in diesem Falle sonst auf das gesamte Grundstück bzw. das gesamte Mehrfamilienhaus erstrecken würde.
Etwas anderes ergibt sich nach Auffassung des BGH nur dann, wenn die Parteien des Kaufvertrages zur Umgehung des Vorkaufsrechtes bewusst auf eine eigentlich durch den Veräußerer beabsichtigte Aufteilung verzichten und diese im beiderseitigen Zusammenwirken zwischen Verkäufer und Käufer auf einen Zeitpunkt nach dem Verkauf verlagern. Hierzu lagen im vorliegenden Fall jedoch keine Anhaltspunkte vor; nach den Feststellungen des BGH hatte der Verkäufer lediglich Kenntnis von einer allgemeinen Absicht des Erwerbers, eine Aufteilung vorzunehmen, war hieran jedoch nicht beteiligt, bzw. hatte auch kein eigenes Interesse an der Aufteilung und auch keinen Vorteil hiervon.
Quelle: BGH, Urteil vom 22.11.2013, Aktenzeichen V ZR 96/12
