Tips und Hinweise
Mietrechtsreform zum 01.05.2013 in Kraft getreten
Nach langem kontroversen Gesetzgebungsverfahren und verschiedenen Anläufen ist nunmehr zum 01.05.2013 der größte Teil der neuen Mietrechtsreform (mit Ausnahme der Neuregelungen zum so genannten Contracting, diese gelten erst ab 01.07.2013) in Kraft getreten.
Insbesondere wichtig sind folgende Änderungen:
1. Vereinfachung der energetischen Modernisierung:
Hier wurden Erleichterungen geschaffen bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen sowie der Duldungspflicht des Mieters. Des Weiteren wurde insbesondere das Mietminderungsrecht bei Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen eingeschränkt (Ausschluss des Mietminderungsrechts für 3 Monate).
2. Absenkung der Kappungsgrenze für Grundmietenerhöhung:
Nachdem mehr als 10 Jahre eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren um 20 % galt, haben die Bundesländer nunmehr die Möglichkeit, künftig die Kappungsgrenze auf 15 % innerhalb von 3 Jahren zu senken.
Die Senkung der Kappungsgrenze von bisher 20 auf nunmehr 15 % tritt daher nicht automatisch durch die Mietrechtsreform ein, sondern nur wenn und soweit die Länder diese Regelung in Bereichen mit besonderer Wohnungsknappheit umsetzen.
In Bayern wurde aufgrund Landesverordnung mit Wirkung ab 15.05.2013 für die Landeshauptstadt München eine Senkung der Kappungsgrenze auf 15 % beschlossen.
Weitere Städte in Bayern sind bislang insoweit noch nicht betroffen.
3. Erleichterungen der vermieterseitigen Kündigung bei Zahlungsverzug:
Nachdem bislang nur ein Zahlungsverzug mit Miete und Betriebskostenvorauszahlung als Grund für eine fristlose Kündigung zugelassen war, wurde nunmehr auch bei Nichtzahlung der Kaution eine Möglichkeit zur fristlosen Kündigung gesetzlich geregelt (Rückstand einer Kaution in einer Höhe von mindestens 2 Kaltmieten). Eine Abmahnung ist hier entgegen der bisherigen Rechtslage nicht mehr erforderlich.
4. verbesserter Kündigungsschutz für Mieter von Eigentumswohnungen:
Hier gilt künftig generell die Kündigungssperrfrist des § 577 a Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB (3 bzw. bis zu 10 Jahre).
Ausgenommen ist hier jedoch der Erwerb von natürlichen Personen oder deren Familienangehörigen zum Zwecke der Eigennutzung.
5. Erleichterung für Vermieter bei Durchführung der Zwangsräumung:
Hier wurde die bislang gelegentlich praktizierte, jedoch offiziell nicht gesetzlich zulässige Praxis der so genannten "Berliner Räumung" nunmehr ausdrücklich gesetzlich geregelt.
Im Wege der so genannten vereinfachten Räumung des neuen § 885 a ZPO muss der Vermieter auch nicht im Gegensatz zur früheren "Berliner Räumung" sein Vermieterpfandrecht geltend machen und auch die Aufbewahrungsfristen wurden verkürzt. Verlangt der Mieter nicht innerhalb 1 Monats die Herausgabe der eingelagerten Sachen, hat der Vermieter nunmehr das Recht, diese zu verwerten.
Des Weiteren wurden rechtliche Verbesserungen geschaffen für Vermieter bei der Räumung gegen nicht im Mietvertrag aufgenommene Dritte sowie durch Aufnahme von Sicherheitsleistungen für offene Mietforderung während des Räumungsprozesses.
Aufgrund der geänderten und nunmehr komplexeren Rechtslage empfiehlt sich -insbesondere für Vermieter- vor Neuabschluss eines Mietvertrages eine entsprechende rechtliche Beratung.
