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Mietrecht: Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen ist unwirksam

Ansprüche des Vermieters gegenüber dem (ehemaligen) Mieter wegen Verschlechterung der Mietsache, also insbesondere wegen Schäden, unterlassener Schönheitsreparaturen und entsprechender sich daraus ergebender Folgeansprüche wie z.B. Mietausfall aufgrund von Schäden verjähren gemäß § 548 Absatz 1 BGB innerhalb einer sehr kurzen Frist, nämlich innerhalb von 6 Monaten ab Rückgabe der Wohnung.

In einigen, von Vermieterverbänden herausgegebenen Formularmietverträgen finden sich daher entsprechende Verlängerungsklauseln.

Über einen solchen Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) nun zu entscheiden.

Der Vermieter hatte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz in Höhe von 16.000 € verklagt, die Klage jedoch erst einige Monate nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist eingereicht.

Der Mieter erhob aufgrund dessen den Verjährungseinwand; der Vermieter berief sich auf eine im Formularmietvertrag enthaltende Bestimmung wonach sich die diesbezügliche Verjährungsfrist wegen Schäden an der Mietsache auf 12 Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses verlängert.

In erster und zweiter Instanz haben die Gerichte diesbezügliche Klage des Vermieters wegen eingetretener Verjährung abgewiesen.

Hiergegen erhob der Vermieter Revision.

Der BGH wies diese Revision zurück und gab dem Mieter Recht mit der Begründung, eine solche formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist sei eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB. Dies gelte auch dann, wenn die Verjährungsfrist nicht nur für vermieterseitige Ansprüche sondern auch für Ansprüche des Mieters gilt.

Der BGH stellte klar, dass die sehr kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB seinen Grund in einer möglichst schnellen Klärung der bestehenden Ansprüche nach Ende des Mietverhältnisses habe und daher eine formularmäßige Verlängerung grundsätzlich unzulässig sei.

Quelle: BGH Urteil vom 08.11.2017 VIII ZR 13/17

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