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Mietrecht: Befugnisse des Grundstückserwerbers gegenüber dem Mieter vor Eigentumsumschreibung
Viele veräußerte Immobilien sind vermietet und zwischen Abschluss des notariellen Kaufvertrages einerseits und der Eigentumsumschreibung durch Grundbucheintragung andererseits liegt oft ein längerer Zeitraum von einem halben Jahr und mehr.
Hier stellt sich häufig die Frage ob und in welchem Umfang ggf. der Erwerber auch vor Eigentumsumschreibung berechtigt ist, rechtliche Handlungen wie beispielsweise Mieterhöhung, Kündigung und dergleichen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.
Häufig werden in entsprechenden Grundstückskaufverträgen Ermächtigungen zu Gunsten des Erwerbers aufgenommen, worin dieser auch vor Eigentumsumschreibung bereits berechtigt ist, Handlungen und Rechtserklärungen, die an sich dem Mieter zukommen, wie beispielsweise Mieterhöhung, bereits vor Eigentumsumschreibung durchzuführen.
Die sich hier stellende Frage ist ob und in wieweit dies gegenüber dem Mieter wirksam ist und insbesondere ob der Erwerber, der aufgrund dieser Bevollmächtigung handelt, diese gegenüber dem Mieter bei Vornahme der Handlung (beispielsweise einer Mieterhöhung) offenlegen muss.
Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr ein Grundsatzurteil getroffen:
Im vorliegenden Fall hatte der Käufer mit Notarvertrag vom 16.03.2006 eine vermietete Immobilie erworben. In § 3 Ziff. 3 des Notarvertrages war geregelt, dass der Erwerber zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit allen Rechten und Pflichten im Mietvertrag auf Vermieterseite eintritt. Des Weiteren wurde der Erwerber ermächtigt, ab sofort bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen als Vermieter abzugeben und ggf. auch in eigenem Namen entsprechende Prozesse zu führen.
Die Eigentumsumschreibung ist in diesem Falle erst nach fast 4 Jahren, im Mai 2010 erfolgt.
Zuvor hat der Erwerber seit März 2007 eine Mieterhöhung durchgeführt und aufgrund der durchgeführten Mieterhöhung im Zeitraum bis zur Eigentumsumschreibung im Mai 2010 erhöhte Mietbeträge in Höhe von insgesamt 28.948,19 € vereinnahmt.
Nachdem der Mieter in Erfahrung gebracht hat dass die Eigentumsumschreibung erst im Mai 2010 erfolgt ist, verlangte er die entsprechende Differenz aus der aus seiner Sicht unwirksamen Mieterhöhung zurück.
Der Bundesgerichtshof hat dieses Ansinnen zurückgewiesen mit der Begründung, der Erwerber sei aufgrund der getroffenen Regelung im Notarvertrag ermächtigt gewesen in eigenem Namen das streitige Mieterhöhungsverlangen wirksam zu stellen und die Beträge zu vereinnahmen. Diese Bevollmächtigung sei ohne Einschränkungen wirksam und müsse auch nicht gegenüber dem Mieter offenbart werden, sondern der Erwerber könne in eigenem Namen aufgrund der vertraglich vereinbarten Ermächtigung handeln.
Quelle: BGH Urteil vom 19.03.2014, Aktenzeichen VIII ZR 203/13
