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Mietrecht: keine Mietminderung wegen Flächenunterschreitung der Wohnfläche bei Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit der angegebenen Wohnungsgröße
Immer wieder ist strittig, welche Folgen die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag bzw. bei den Mietvertragsverhandlungen hat.
Bisheriger Stand der Rechtssprechung war der, dass bei einer Abweichung zwischen der angegebenen Wohnfläche und der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als 10 % eine Anpassung der Miete grundsätzlich vorzunehmen ist.
In einem Urteil vom 10.11.2010 hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun folgendes klargestellt:
Wird bei den Mietvertragsverhandlungen bzw. in der schriftlichen Fassung des Mietvertrages klargestellt, dass nicht die Angabe der Mietwohnfläche maßgeblich ist, sondern der tatsächliche räumliche Umfang der vermieteten Räume, ergibt sich kein Minderungsanspruch, selbst dann nicht, wenn eine Unterschreitung von deutlich mehr als 10 % gegeben ist.
In den vom BGH entschiedenen Fall war folgende Klausel enthalten:
"Vermietet werden...folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus zwei Zimmern, eine Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt, diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."
Im Rahmen des Verfahrens war dann durch Sachverständigengutachten ermittelt worden, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 42,98 m² beträgt.
Aufgrund der in dem Vertrag enthaltenen Hinweisklausel, wonach sich der Mietgegenstand aus den tatsächlichen Gegebenheiten der besichtigten und im Mietvertrag benannten Räume ergibt, war die Flächenabweichung jedoch für den BGH unerheblich (BGH Urteil vom 10.11.2010, Aktenzeichen VIII ZR 306/09).
Für die Praxis der Mietvertragsgestaltung ist daher folgendes zu beachten:
Sofern bei den Vertragsverhandlungen (beispielsweise im Wohnungsinserat) oder aber im Mietvertrag eine Mietfläche als "ca.-Angabe" enthalten ist, sollte etwa ein Passus in der nachfolgenden Form nach Angabe der Mietfläche aufgenommen werden:
"Die Angabe der Mietfläche ist unverbindlich; für die Vertragsparteien ist maßgeblich Größe, Umfang und tatsächliche Beschaffenheit der einzelnen im Mietvertrag bezeichneten und von beiden Parteien besichtigten Räume".
