Aktuelle Urteile
Mietrecht: Aktueller Stand der BGH Rechtssprechung zur Wohnflächenberechnung bei Mietwohnungen
Fragen der Wohnflächenberechnung bei Mietwohnungen und die sich hieraus ergebenden rechtlichen Folgen beschäftigen seit Jahren immer wieder die Gerichte, insbesondere auch den Bundesgerichtshof (BGH).
In einer am 09.02.2010 veröffentlichten Entscheidung (BGH Urteil vom 16.12.2009, AZ: VIII ZR 39/09) hat der BGH nunmehr folgendes entschieden:
Auch bei "ca. Angaben" der Größe der Mieträume handelt es sich insoweit um eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche, für die der Vermieter haftet.
Dies hat zur Folge, dass bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ein Mangel vorliegt, der den Mieter zur entsprechenden Minderung der Miete berechtigt.
Hierdurch bestätigt und verschärft der BGH seine bisherige Rechtssprechung zu den Rechtsfolgen von Wohnflächenangaben bei Abschluss des Mietvertrages.
Zu Gunsten der Vermieter stellt der BGH jedoch klar, dass bei der Berechnung der Wohnfläche auch solche Flächen mitzuzählen sind, die dem Mieter zu Wohnzwecken zur Verfügung stehen, jedoch nach den Bauvorschriften nicht die Anforderung für die dauerhafte Nutzung als Wohnraum erfüllen. Dies trifft z. B. zu auf Galeriegeschosse mit nicht ausreichender Höhe bzw. Belichtung sowie auf Räume, welche nicht die nach den Bauvorschriften geforderten Mindestraumhöhen erreichen.
(Urteil des BGH vom 16.09.2009, AZ: VIII ZR 275/08).
Für die Praxis, insbesondere bei künftigen Abschlüssen von Mietverträgen ist daher folgendes zu empfehlen:
Angaben über die Mietraumfläche, auch als "ca. Angaben" sollten in den Mietvertrag keinesfalls mehr aufgenommen werden. Der Vermieter sollte es nach Möglichkeit auch vermeiden, genaue Angaben über die Flächengröße zu machen und sich vielmehr darauf beschränken, mit dem Mieter den tatsächlichen Bestand der Räume zu besichtigen ohne genaue Äußerung über die Wohnfläche zu machen. Selbstverständlich können dann "ca. Angaben" über die Wohnfläche gemacht werden, wenn der Vermieter sich vorher über die Richtigkeit der Angaben Gewissheit verschafft hat. Auf alle Fälle vermieden werden sollten jedoch ungeprüfte "ca-Angaben" da diese oft auf unzutreffenden Annahmen bzw. Berechnungen beruhen.
