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Mietrecht: fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen möglich

Allgemein bekannt dürfte sein, dass ein Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 BGB bei Bestehen entsprechender Mietrückstände gegenüber dem Mieter fristlos kündigen kann.

Klar ist dies jedenfalls, wenn auf das Auftreten der entsprechenden Mietrückstände kurzfristig seitens des Vermieters durch Ausspruch einer Kündigung reagiert wird.

Im vorliegenden, vom Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter, nachdem ein Mietrückstand für zwei Monate für Februar und April aufgetreten ist, die restlichen Mieten jedoch bezahlt worden sind zunächst die weitere Entwicklung abgewartet und dann, als der Mieter bis August die offenen Rückstände noch nicht nachgezahlt, sondern nur die laufende Miete ordnungsgemäß gezahlt hat, mit Mahnung vom 14.08. die offenen Rückstände angemahnt.

Mitte November hat der Vermieter dann, nachdem immer noch kein Zahlungseingang hinsichtlich der offenen Rückstände zu verzeichnen war, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bezogen auf die Rückstände für Februar und April ausgesprochen.

In erster Instanz vor dem Amtsgericht erhielt der Vermieter Recht. Das Landgericht als Berufungsgericht hat die Räumungsklage jedoch abgewiesen, weil es der Auffassung war, die Kündigung sei gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam.

In § 314 Abs. 3 BGB heißt es „der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat“. Das Landgericht war der Auffassung, dass diese Vorschrift auch für Wohnraummietverhältnisse anzuwenden ist und ein Zeitraum von rund 7 Monaten des Zuwartens keine „angemessene Zeit“ mehr sei, so dass die Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen sei.

Der BGH hob diese Entscheidung des Landgerichts auf und gab dem Vermieter Recht.

Nach Auffassung des BGH sind die einzelnen rechtlichen Voraussetzungen der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses in den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 543, 569 BGB umfassend und abschließend geregelt, so dass für die Anwendbarkeit der allgemeinen Vorschrift des § 314 Abs. 3 aufgrund der spezielleren Regelung in §§ 543, 569 kein Anwendungsbereich gegeben sei.

Der Ausspruch der fristlosen Kündigung auch nach 7 Monaten sei daher weder ausgeschlossen gemäß § 314 Abs. 3 BGB (mangels Anwendbarkeit) und es sei auch noch keine Verwirkung eingetreten.

Quelle: BGH Urteil vom 13.07.2016, Aktenzeichen VIII ZR 296/15

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