Aktuelle Urteile

In den letzten Jahren hat die Zahl der Verbraucherinsolvenzen stets zugenommen.

Häufig sind hiervon auch Mietverhältnisse betroffen, da die meisten Antragsteller eines Verbraucherinsolvenzverfahrens Mieter sind.

Für den Vermieter einer hiervon betroffenen Wohnung stellt sich das Problem, dass gemäß § 112 Nr. 1 InsO eine Kündigungssperre dahingehend gegeben ist, also eine fristlose Kündigung nicht auf solche Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind.

Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über einen Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter sich mit insgesamt mehr als 2 Jahresmieten im Rückstand befand und der Insolvenzverwalter/Treuhänder einige Zeit nach Stellung des Insolvenzantrages die sogenannte „Freigabe“ des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO erklärt hat.

Der Vermieter der Wohnung hatte nach Zugang der Enthaftungserklärung gegenüber dem Mieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der erheblichen Mietrückstände ausgesprochen.

Seine hierauf gestützte Räumungsklage war vom Landgericht als Berufungsinstanz abgewiesen worden, der BGH hob das Urteil auf und entschied, dass eine wirksame Kündigung in diesem Falle möglich sei.

Die vom Insolvenzverwalter/Treuhänder ausgesprochene Enthaftungserklärung bzw. Freigabeerklärung ließe die Kündigungssperre gemäß § 112 Nr. 1 InsO entfallen, so dass in der Folge eine vermieterseitige Kündigung auch auf solche Mietrückstände gestützt werden könne, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens angefallen sind.

Des Weiteren stellte der BGH klar, dass die Geltendmachung von Mietminderungsrechten bzw. Zurückbehaltungsrechten des Mieters an weitaus engere Grenzen gebunden sind als dies von dem Landgericht als Vorinstanz angenommen worden war.

Der BGH stellte klar, dass sowohl hinsichtlich der Höhe als auch der zeitlichen Dauer eines Mietminderungsrechtes enge Maßstäbe anzulegen seien.

Quelle: BGH-Urteil vom 17. Juni 2015, Az.: VIII ZR 19/14