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Mietrecht: BGH ändert grundlegend seine Rechtssprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

In drei am gleichen Tag ergangenen Urteilen zu Fragestellungen der Schönheitsreparaturklauseln bei Wohnraummietverhältnissen hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine seit vielen Jahren geltende Rechtsprechung revidiert und neue -deutlich Mieter freundlichere Regelungen- aufgestellt.

Bisher war Stand der Rechtssprechung des BGH, dass Fristen für Schönheitsreparaturen bei Mietbeginn zu laufen beginnen, unabhängig davon, ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert vom Vermieter übergeben worden ist.

Des Weiteren war nach bisheriger Rechtssprechung des BGH die Vereinbarung entsprechender anteilsmäßiger Renovierungsklauseln zulässig, soweit diese sich auf "weiche Fristen" stützen. Dies betraf den Fall, dass Mieter vor Ablauf der regulären turnusmäßigen Schönheitsreparaturen aus der Wohnung ausziehen.

All dies hat der BGH nunmehr als nicht mehr zeitgemäß erachtet und seine frühere diesbezügliche Rechtssprechung komplett aufgegeben.

Nunmehr ist aktueller Stand der BGH Rechtssprechung folgendes:

1.

Renovierungsfristen beginnen erst gar nicht zu laufen wenn die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wird. In diesem Falle hat der Mieter daher keinerlei Schönheitsreparaturen auszuführen.

Eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann daher bereits vom Grunde her nur dann entstehen, wenn die Wohnung zu Mietbeginn renoviert an den Mieter übergeben wird.

2.

Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind ab sofort nicht mehr zulässig.

Diese regelten bis dahin, dass ein Mieter, der vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. Der BGH vertritt nunmehr im Gegensatz zu seiner bisherigen Rechtssprechung die Auffassung, dass es sich hierbei um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters handele, da ein Kostenanteil im Vorhinein nicht transparent im Vertrag dargestellt sei und derartige Klauseln daher unzulässig seien.

3.

Des Weitern ist nochmals darauf hinzuweisen, dass im Verhältnis zu früheren Regeln und früherer Rechtssprechung der BGH derzeit nur noch folgende -im Gegensatz zur früheren Praxis verlängerte- Renovierungsfristen zulässt:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre

- in Wohn-/Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 8 Jahre

- Nebenräume innerhalb der Wohnung alle 10 Jahre

Hierbei ist weiterhin darauf zu achten, dass es sich bei den Fristen um so genannte "weiche Fristen" handeln muss, d.h. im Zusammenhang mit der Vereinbarung der Fristen muss die Regelung in etwa folgendermaßen lauten:

"Schönheitsreparaturen sind bei den nachfolgenden Räumen im Allgemeinen erfahrungsgemäß nach folgenden Zeiträumen erforderlich:"

Sämtliche Mietverträge mit Schönheitsreparaturklauseln die die oben aufgestellten Kriterien nicht insgesamt erfüllen, sind damit nach aktueller Rechtssprechung des BGH im Gegensatz zu früherer Rechtssprechung unwirksam.

Dies sollte unbedingt bei dem Neuabschluss/der Neugestaltung künftiger Mietverhältnisse beachtet werden.

Quelle: u.a. Urteile des BGH vom 18.03.2015, Aktenzeichen VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13

 

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