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Mietrecht: Nichtberücksichtigung des Vorkaufsrechts des Mieters kann den Vermieter teuer zu stehen kommen
Gemäß § 577 BGB steht dem Mieter einer Wohnung, an der nach Beginn des Mietverhältnisses Wohnungseigentum begründet worden ist, also beispielsweise bei Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
Dies bedeutet, dass der Vermieter/Verkäufer die Mieter der Wohnung den Inhalt eines beabsichtigten Kaufvertrages zur Kenntnis bringen und ihn über sein Vorkaufsrecht unterrichten muss.
Wird hiergegen verstoßen, stellt sich die Frage welche Ansprüche der Mieter hieraus begründen kann.
Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter im Jahr 2011 ein Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt und das Objekt insgesamt an einen Erwerber bei 1,3 Mio. € veräußert hatte.
Der Käufer wurde dann am 18. Juli 2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, wobei die Mieterin weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ihr Vorkaufsrecht hingewiesen worden war.
Einige Monate später bot der neue Eigentümer der Mieterin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250,00 € zum Kauf an.
Die Mieterin macht nunmehr gegenüber dem ursprünglichen Vermieter Schadensersatz geltend der sich wie folgt begründet:
Bei Ausübung des Vorkaufsrechts zum Zeitpunkt des ersten Verkaufes hätte der Verkaufspreis für die Wohnung anteilig 186.571,00 € betragen, der Wert der Wohnung beläuft sich nunmehr auf 266.250,00 €, so dass die Mieterin bei damaliger Unterrichtung über Vorkaufsrecht die Wohnung hätte erwerben und nunmehr mit einem Gewinn von 79.428,75 € veräußern können bzw. ihre Wohnung eine derartige Wertsteigerung erzielt hätte.
In 1. Instanz vor dem Amtsgericht, sowie in der Berufung vor dem Landgericht wurde die Schadensersatzklage der Mieterin abgewiesen.
Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben mit der Begründung, dem Mieter könne in jenem Fall durchaus ein Schadensersatzanspruch (entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts) aufgrund der Missachtung seines Vorkaufsrechtes zustehen.
Zur Treffung weiterer Feststellungen wurde die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Quelle: BGH Urteil vom 21.01.2015, Aktenzeichen VIII ZR 51/14
