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Verstöße gegen Schriftformerfordernis bei befristeten Gewerbemietverträgen?

Im Wohnungsmietbereich, grade und vor allem aber auch im Gewerbemietrecht werden häufig langfristige Verträge mit fester Laufzeit abgeschlossen. Wegen des hierzu geltenden Schriftformerfordernisses ist es zwingend erforderlich, die wesentlichen Vertragsbedingungen und auch Vertragsänderungen jeweils in schriftlicher Form zu fixieren.

Wird hiergegen verstoßen, kann es aufgrund des Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis zu einer Gesamtunwirksamkeit der vertraglich vereinbarten Laufzeit kommen mit der Folge, dass sich das Vertragsverhältnis von einem langjährig befristeten in ein unbefristetes, jederzeit kündbares Vertragsverhältnis umwandelt.

Hierüber besteht oft Streit zwischen den Vertragsbeteiligten.

Über einen solchen Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr zu entscheiden.

Im fraglichen Fall war ein schriftlicher Gewerberaummietvertrag mit fester Laufzeit von März 2005 bis 31.08.2010 abgeschlossen worden.

Vereinbart war u.a. eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 2.061,90 € sowie das Recht des Vermieters, diesen Vorschuss einseitig neu festzusetzen, wenn sich aus Betriebskostenabrechnungen ein entsprechender höherer bzw. niedriger Vorauszahlungsbetrag ergibt.

Aufgrund einer sich ergebenden Betriebskostennachzahlung für das Abrechnungsjahr 2005 verlangte der Vermieter ab August 2007 eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung auf monatlich 3.391,47 €. Von Mieterseite wurde dieser Betrag dann auch monatlich jeweils gezahlt.

Im März 2009 kündigte der Gewerbemieter das Mietverhältnis zum 30.09.2009 mit der Begründung, er sei nicht mehr an die ursprünglich vertraglich vereinbarte Vertragslaufzeit gebunden, da wegen der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen das Schriftformerfordernis des Mietvertrages nicht mehr gewahrt sei. Der Vertrag sei somit als auf unbestimmte Zeit geschlossen und jederzeit mit Einhaltung der gesetzlichen Frist ordentlich kündbar.

Der BGH gab hier dem Vermieter Recht und entschied dass in der reinen Anpassung der vertraglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung kein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gegeben ist.

Der ursprüngliche Betrag sei in Erfüllung der Schriftform abgeschlossen worden und aus dem schriftlich abgeschlossenen Vertrag ergäbe sich auch die entsprechende Änderungs- /Anpassungsbefugnis des Vermieters.

Dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB sei damit genüge getan und auch ein etwaiger späterer Grundstückserwerber könne aus der schriftlichen Fassung des Vertrages erkennen, dass ggf. die Höhe der Vorauszahlung geändert worden sein könnte.

Es liege daher kein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vor und der Vertrag sowie seine Laufzeit bleiben wirksam. Die (vorzeitige) Kündigung war daher nicht möglich

Quelle: BGH, Urteil vom 05.02.2014 Aktenzeichen XII ZR 65/13

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