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Mietrecht: unwirksame Befristung eines Mietvertrages kann als Kündigungsausschluss gelten
Wohnraummietverträge sind häufiger befristet, wobei der größte Teil der Befristung mangels Vorliegen der gesetzlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen unwirksam sind.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr Klarheit geschaffen, wie mit einer solchen unwirksamen Befristung zu verfahren ist:
Hierbei kommt der BGH zum Ergebnis, dass, wenn eine Befristung eines Wohnraummietvertrages unwirksam ist, weil die gesetzlichen Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorliegen, in diesem Falle der Vertrag dann als unbefristet gilt, somit auf unbestimmte Zeit geschlossen. Neu ist hier jedoch, dass der BGH klarstellt, dass die Befristung trotz ihrer Unwirksamkeit Bedeutung hat, nämlich im Wege einer ergänzenden Vertragauslegung, so dass das Ergebnis herbeizuführen ist, welches sich ergeben hätte, wenn die Vertragsparteien gewusst hätten, dass die Befristung unwirksam ist.
Der BGH schließt aus der geschlossenen Befristung dann den Wunsch beider Vertragsparteien, also sowohl des Vermieters als auch des Mieters, dass das Mietverhältnis während der benannten Dauer von beiden Seiten nicht gekündigt werden können soll. Aufgrund dessen legt der BGH die unwirksame Befristung aus als befristeten beiderseitigen Kündigungsverzicht, was letztlich zum gleichen Ergebnis führt, wie eine wirksame Befristung.
Im Ergebnis kann daher auch bei unwirksamer Befristung während des Zeitraumes der Befristung das betreffende Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt werden.
Quelle: BGH, Urteil vom 10.07.2013, Aktenzeichen VIII ZR 388/12
